中心城区，新房以及二手房房价依旧坚挺
□见习记者 王磊 文 记者 白周峰 图
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惨淡收场的“金九银十”让开发商在第四季度面临巨大的存货和资金压力。当北上广深等一线城市的降价潮从郊区开始向中心城区蔓延之际，郑州一些开发商也在加快“以价换量”的步伐。
昨日，记者走访郑州市多家楼盘发现，东区、郊区房价降价幅度增大，部分楼盘已降价一成；而中心城区新房以及二手房房价依旧坚挺。
业内人士分析，临近年尾，各大楼盘会出现一轮推货高峰，或将推出新一轮降价优惠。同时，为了在年底冲量，中心城区的小型开发商也会退步降价。但郑州房价下降空间有限，即使年底真的出现降价风潮，预计价格调整也不会高于15%。
[降价]
CBD南一楼盘:一期均价一万三，二期均价约一万
昨天上午，记者走访市内、郊区多家楼盘。
郑东新区CBD南一处刚刚开盘的楼盘，远远就看到售楼中心打出“最高优惠15个点”的广告。
“一期均价13000元，二期均价10300元。”销售经理任先生说。
“为什么二期要便宜2000多元？”
“因为二期要到明年年底交房。”任先生回答。
记者又来到位于中州大道与航海路交叉口西南的一处楼盘。
从售楼中心张贴的楼盘表来看，每平方米价位大多在6800元至7300元之间。
该售楼中心置业顾问何女士说，7月份刚开盘时每平方米在7500元左右。“现在相当于每平方米降了500元左右。”
根据某房地产机构监测的数据，11月郑州在售楼盘中，有10个楼盘在降价，约占1成比例，降价幅度在10%左右。其中，降价楼盘多数集中在东区和郊区。
竞合地产董事长王东分析，面对强有力的宏观调控以及资金链紧张，开发商之间，谁降得快，降得到位，消化得快，谁就是胜者。“外围楼盘争相降价，纷纷比拼‘速度与激情’，就是为回笼资金，在楼市调控关键期占据主动。”
[对比]
郑州中心城区新房价格稳定
与东区、郊区部分楼盘增大降价幅度不同，郑州市中心城区新房房价依旧坚挺。
在二七广场西南方向一处在售楼盘，销售经理秦先生告诉记者，这个楼盘10月份开盘，开盘价是7100元/平方米，现在没有调价。“楼盘位于市中心繁华地段，因为稀缺，仍有升值空间。另外，我们拿地成本高，降价的空间也不大。”
根据某房地产网站监测的数据，11月份，郑州市价格平稳楼盘占比超85%，这些楼盘多数位于三环以内的中心城区地段。
11月18日郑州市房管局公布的“郑房指数”也证明，郑州新房总体房价稳定。根据数据，10月份，商品住宅均价每平方米6493元，与上个月基本保持一致。
河南财经政法大学城市发展研究中心主任、教授刘社说，对于不少位于中心城区的楼盘来说，房价依旧稳定有两个原因，一是潜在客户多非刚需，即使降价也未必能够换取成交；二是拿地成本高，降价可能就意味着亏本。
东区、郊区楼盘加速降价，会不会波及中心城区？
王东认为，虽然东区和郊区楼盘已加快降价幅度，但并不意味着中心城区会立刻跟风。“郑州中心城区集聚了不少实力雄厚的品牌开发商，是否降价以及降多少，仍要视市场成交情况而定。”
二手房价超过新房价
“倒挂”加速房价下行
郑州市经三路与鑫苑路交叉口附近一处新开盘楼盘均价是每平方米8300元。记者调查发现，离这处楼盘不到1公里的小区，二手房均价达到了9000元。
经历了“金九银十”的惨淡，市区新开盘的楼盘纷纷以低价开盘。部分楼盘价格甚至低于周边二手房，出现明显的一二手房价格“倒挂”现象。
一二手房价格互动往往成为判断楼市走向重要的“风向标”。刘社说，在楼市调控政策、高库存压力、新房密集供应等因素影响下，一方面新房价格屡创新低，另一方面，二手房价格因业主惜售而出现滞涨。这使郑州楼市出现一手房与二手房价格“倒挂”现象。
“郑房指数”也显示，6月份以来，新房价格不断下降，而二手房价格则在缓缓攀升。
“二手房价居高不下，导致二手房成交量一路下跌。虽然也有部分二手房业主做出一定的价格让步，但降价幅度与一手房相去甚远，这使二手房市场乏人问津。”刘社认为，随着新盘的大幅降价或低价入市，购房者将倾向于购买新房。而当二手房在新房压力下不得不降价时，又会刺激新房降价。一二手房价格“倒挂”现象如果持续下去，将会加速楼市房价下行。
“临近年尾，郑州各大楼盘将会出现一轮推货高峰，为冲刺业绩，部分楼盘项目很有可能推出新一轮的降价优惠。”王东说，“为了在年底冲量，中心城区的小型开发商可能会退步降价，以提高成交量缓解资金链压力。”
“金九银十”成交减半，对开发商影响显著。一位在郑州有三处在售楼盘的开发商坦言，目前郑州楼市情况并不乐观，下半年成交量的持续下跌，使得他手里的存货量大增。“我们正在紧急研究营销方案，为了提高成交量，甚至不惜较大幅度地降价。”
郑州房价走势如何？
“受房地产市场调控政策的影响，郑州市房价过快上涨的势头得到一定程度的遏制。”河南省商业经济学会常务副会长、秘书长宋向清认为，前三季度，新建商品住宅成交量萎缩，但价格依然保持稳定。从目前市场情况看，部分房地产商资金链紧张，开始给出购房优惠，而房源相对充足，在政策没有转向的情况下，四季度房价以趋稳为主。
郑州市一位房地产研究机构负责人表示，与一线城市相比，郑州降价压力要小得多，房价下降空间有限。即使年底真的出现降价风潮，预计价格调整也不会高于15%。
[延展] “地王”在全国已不见踪影
据《人民日报》报道，从全国来看，四季度向来是土地成交的高峰期。然而，近日济南、南京、成都等城市纷纷出现土地拍卖流拍、底价成交的现象，开发商拿地和报价的热情大打折扣。相比前两年“地王”频出的火爆场面，人们发现，现在的住宅用地市场有点冷，“地王”已不见踪影。
“地王”咋没了？上市房企三季报显示，库存市值已经达到了上万亿元，在市场持续低迷、银行信贷收紧和资金紧绷的巨大压力之下，不少房企开始降价销售。虽然价格下降，但是离老百姓的期望还有不小的距离，销售并不见好转。“面包”不好卖，房企手里缺钱，其上游的“面粉”市场自然也受影响。不少房产商忙于回笼资金，结算贷款及各种开发成本，还款压力使其对土地市场热情不再高涨。更重要的是，面对楼市调控的持续加强，开发商看到了限购、限贷等政策短期内不可能放松，拿地更谨慎了。“地王”没了，还说明连续两年采取的加大住宅用地供应量、改革土地出让的招拍挂制度等调控政策正在起效，房地产市场正面临着深刻的调整。
观点 泡沫要缓慢挑破
@“牛刀”（房地产独立评论家）：年轻人在当前的买房压力下，将失去创业的活力。房价应该与城市居民收入状态相匹配，才有中国经济的健康运行，才有未来的内需。现在的房价至少超出城市居民实际购买力的50%以上。从趋势上看，这轮房价泡沫一定会破灭。房价泡沫破灭后，中国经济将会回归常态。
@刘明康（银监会前主席）：自2008年银监会就要求商业银行进行房地产压力测试，监管部门也会进行整体测试，当房价下跌40%时，银行的贷款覆盖率仍能达到110%；而最坏的情况发生，即当房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，虽然利息不能回收，但本金没有问题。
@叶檀（财经评论家）房价应该下行，但不能因为房地产此前过热就矫枉过正，而应在经济与货币可以承受的范围内、在实体与税收改革完善的同时，逐步下行。房价骤然下降，是中国经济不可承受之重，泡沫巨大的房地产市场只有缓慢挑破泡沫，才能步上健康发展的轨道。
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